Según un estudio los valores catastrales de Palma se deberían incrementar de media un 270% en toda la ciudad

ALMA CONSULTING GROUP, consultora líder en Europa en asesoramiento operacional y optimización de costes, ha hecho público a través de su Departamento de optimización de la fiscalidad local, que con el fin de adaptar los valores catastrales de la ponencia de Palma al mercado inmobiliario de hoy, se deberán incrementar de media un 270% en toda la ciudad.

La anterior ponencia data de 1.997, por lo que los valores catastrales tienen como referencia los valores de mercado de hace 15 años. Según un estudio de mercado del BBVA, los valores de mercado actuales (aun contemplando los últimos años de caída libre del mercado inmobiliario) son 2,34 veces superiores a los de 1.997. Por tanto, es perfectamente comprensible que los valores catastrales estén desactualizados respecto de su referencia natural de mercado. Según se regula en la Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998, los valores catastrales han de tener como referencia el valor de mercado y la referencia respecto a éste debe ser aproximadamente de la mitad.

El propio Ministerio de Hacienda, en la justificación de la redacción de la nueva ponencia de valores, pone en evidencia que en general y para toda el área metropolitana de Palma, los valores catastrales de la anterior ponencia de valores estaban al 18% de los valores de mercado, mientras que tal y como se ha comentado anteriormente, los valores catastrales deben situarse en el 50% de los valores de mercado a modo de referencia, sin superar nunca éstos. Con el fin de adaptar los valores catastrales de la ponencia de Palma al mercado inmobiliario de hoy, se deberían incrementar de media el 270% en toda la ciudad, aunque como se explica a continuación, este incremento no se realizará de forma homogénea en todo el entramado urbanístico de la ciudad.

Las ponencias de valores actuales son polígonos cerrados que delimitan zonas homogéneas de valor en función de un estudio previo de mercado. Por tanto es el mercado inmobiliario de 2.011 el que es tomado como patrón a la hora de confeccionar la ponencia de valores de Palma. Estos polígonos homogéneos de valor tienen tendencias de evolución de valores completamente diferentes entre ellos, existiendo zonas donde los valores tienden a multiplicarse por 4 y otras zonas que incluso han reducido su valor catastral.

Particularizando en la ponencia de valores de Palma, se puede observar que las zonas con los valores de suelo más altos de toda la ciudad se enclavan en el entorno de la zona de puerto de Portixol-Coll den Rabasassa, la zona comercial del casco antiguo (Passeig de Born – Plaça de la Reina – Plaça Major – Ajuntament de Palma), la zona portuaria de Cala Major-Sant Agustí y la zona portuaria del Ensanche (principalmente concentrada en la C/ Gabriel Roca).

En el análisis de las zonas de valores catastrales homogéneos determinados por Catastro ALMA CONSULTING GROUP ha detectado que se encuentran particularmente un par de zonas donde la desactualización de los valores catastrales, respecto a los valores de mercado es más notable. Estas zonas son: Son Gual, donde prevalece la vivienda unifamiliar, y el polígono industrial de Son Oms. La desactualización de los valores catastrales respecto de los valores de mercado en 2011 es de 6 veces por debajo de éste. En estas dos zonas se estima que los valores catastrales del componente suelo se incrementarán el doble respecto de los valores del resto de la ciudad.

Desde la experiencia de los estudios realizados por ALMA CONSULTING GROUP en la ciudad de Palma, a lo largo del tiempo se observan particularmente algunos incrementos notables del valor catastral del suelo en determinadas zonas. Se comprueba que el incremento de los valores catastrales del suelo se ha multiplicado por cuatro en el polígono industrial de Son Fuster. También se han detectado incrementos del valor del suelo del 300% en determinados inmuebles de la zona enclavada entre las calles Gabriel Roca y Francesc Vidal i Sureda.

Este incremento de los valores catastrales no implica que los importes de IBI sean proporcionales en la misma medida, al menos en los primeros ejercicios desde la aprobación de la ponencia de valores. En 1.997 se instruyó un mecanismo por el que la diferencia entre los valores catastrales antes y después de una revisión de valores sería prorrateada a lo largo de 10 ejercicios. Por tanto el impacto en IBI se plantea de forma gradual a lo largo de este periodo.

En cualquier caso, las propias entidades locales tienen la potestad de modificar el tipo impositivo aplicado en el correspondiente recibo de IBI, con unos márgenes legales que oscilan entre el 0,4% y el 1,1%. Adicionalmente y para los primeros ejercicios en los que entra en vigor una nueva ponencia de valores, las entidades locales disponen de dos herramientas para amortiguar el impacto fiscal consecuente de una nueva ponencia de valores. Estas son un tipo de gravamen híper-reducido del 0,1% para los seis primeros ejercicios por un lado, y una congelación de la última cuota antes de la aprobación de la nueva ponencia, “bonificando” el excedente derivado de la aprobación de la nueva ponencia, también para tres ejercicios a partir de la entrada en vigor de la misma.

En más del 80% de los inmuebles existen discrepancias de valoración catastral

Ante esta inminente subida por parte del Ayuntamiento de Palma de la fiscalidad de sus inmuebles, los contribuyentes deberán replantearse cómo optimizar su carga fiscal, y por tanto ahorrar, una vez conocido además el dato de que en más del 80% de los inmuebles existen discrepancias de valoración catastral. Por ello, es vital detectar las desviaciones entre el valor catastral y el valor real del inmueble, y recalcularlo en virtud de la ponencia de valores vigentes. Corregir esta posible desviación puede reportar un ahorro medio de entre el 5% y el 15% para todos aquellos impuestos que tengan como base el valor catastral.

En el ámbito empresarial, son pocas las empresas que analizan si el valor catastral del inmueble coincide con el valor catastral real del mismo, y bastantes menos las que saben que es recurrible. Y eso que se estima que un 65% de las organizaciones sufren sobreimposiciones fiscales en el IBI precisamente por esta desviación, y que ésta ‘engorda’ la carga impositiva de la entidad, al ser el valor catastral la base imponible de impuestos indirectos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), las plusvalías. A modo de ejemplo, sólo el IBI puede suponerle a una empresa patrimonialista más del 40% de los costes de un inmueble.

Emmanuel Mielvaque, Country Manager de España y Portugal de ALMA CONSULTING GROUP, ha comentado que: “llevamos más de cinco años ayudando a las empresas a detectar una desviación entre el valor catastral y el valor real del inmueble. Durante el pasado ejercicio ayudamos a más de 200 empresas, generando para ellas unos ahorros de tres millones de euros. En total, el servicio de optimización de la fiscalidad local ha analizado en estos años alrededor de 1.500 inmuebles, principalmente del sector hotelero, banca, seguros y empresas patrimonialistas, así como suelo vacante, que por las circunstancias actuales del mercado ha quedado inmovilizado una enorme masa de superficie sin perspectivas de desarrollo a corto y medio plazo”.

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