Condenan a Endesa a devolver 85,2 millones de euros a Núñez y Navarro y anula la compra de la finca de Gesa

El Tribunal Supremo (TS) ha condenado a la compañía Endesa a devolver 85,2 millones de euros más intereses a la constructora Josel S.L. -perteneciente a Núñez y Navarro- tras anular el contrato de compaventa por el que ésta adquirió la finca situada entre las calles Joan Maragall, Avenida Gabriel Alomar y Autopista de Levante, y en la que se encuentra ubicado el edificio de Gesa.

El Alto Tribunal ha dado de este modo la razón a Josel, que a su vez deberá devolver los terrenos a Endesa. La promotora demandó a la eléctrica al acusarle de incumplir su obligación de proceder al derribo del edificio Gesa, una condición que, en el marco de la operación de compraventa, Josel consideraba esencial para posibilitar la promoción urbanística de la finca.

La sentencia, dictada por la Sala de lo Civil del TS, confirma de este modo la resolución dictada en mayo de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Palma, que decretaba que Endesa debía abonar los 85,2 millones de euros a Josel. No obstante, la eléctrica recurrió la sentencia al entender que no era responsable de que no se pudiese demoler el edificio de Gesa, puesto que éste había sido catalogado Bien de Interés Cultural (BIC).

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma falló en favor de Endesa mediante una sentencia que, finalmente, fue llevada al Supremo por la demandante.

La compañía eléctrica volvió a rebatir la demanda argumentando que, con la celebración de la compraventa, los riesgos sobre el solar se trasladaban al comprador y alegaba que la demolición del edificio de Gesa no fue pactada como “condición resolutoria explícita ni tampoco como obligación esencial”.

No obstante, la Sala de lo Civil del TS apunta al respecto que queda acreditado que, por parte del comprador, el objeto de la venta residía en el diseño y aprovechamiento urbanístico proyectado sobre la finca, de modo que en las negociaciones “se partía, necesariamente, del derribo o demolición del edificio, configurándose como una auténtica obligación del vendedor”.

De hecho, el tribunal abunda en que no se trata de un supuesto de “distribución de riesgos del contrato que, por lo general, incumben al comprador promotor”, sino “más bien ante un aspecto contractual, el aprovechamiento urbanístico del suelo ocupado por el edificio que, lejos de configurarse o dejarse a la distribución de los riesgos del contrato, se diseña como un elemento básico del objeto del contrato y, por tanto, como una obligación del vendedor”.

El Alto Tribunal se muestra tajante al recalcar cómo este incumplimiento determinó “la frustración de la finalidad contractual”, no sólo afectando “a la volumetría proyectada, sino sobre todo a la disposición de la misma, alterando sustancialmente el diseño urbano proyectado, en donde la permanencia del edificio constituye una real y efectiva barrera visual en las manzanas colindantes, de necesaria reordenación y de inevitable repercusión negativa del carácter residencial del conjunto proyectado”.

En concreto, fue el 12 de enero de 2005 cuando Endesa vendió la finca a Josel por un total de 73,4 millones de euros. El terreno cuenta con una superficie de 27.156 metros cuadrados. Posteriormente, el 2 de abril de 2007, el Consell de Mallorca declaró el edificio de Gesa como Bien de Interés Cultural.

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