La Nueva Ley Hipotecaria, donde la Banca siempre gana

Los Gobiernos Españoles nos obligaron a salvar a los Bancos, y ellos no han sido capaces de dar ni la mitad que se les dio, un intento de lavado de cara, ensangrentada con muchos suicidios, al quitar las viviendas a muchas familias, la desesperación de un pueblo, en beneficio de algunos políticos y la mayoría de los Bancos, no se les vio en los funerales, algunos dicen que fueron muertes silenciosas, algunos medios de comunicación afines a algún partido político hicieron que no tuvieran mucho eco. Toda esta ley ha sido obligada desde las instancias Europeas, para ponernos al nivel de los demás países, lo que deberían hacer es que todos tuviéramos los mismos sueldos, que no hubiera tantas diferencias salarias de la llamada Comunidad Europea.

Para la mayoría de los mortales, será casi imposible que nos concedan un préstamo hipotecario, con todo hay que recordar una expresión muy popular la Banca Gana.

El llamado día D para muchos, el 16 de junio del 2019, ha entrado en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario. Para las partes implicadas del sector bancario y los notarios, han estado trabajado contrarreloj en adaptarse en las condiciones legales de los préstamos y cláusulas, han trabajado en interconectarse en sus plataformas y dar mayor rapidez y agilidad a todos los procesos. La nueva ley hipotecaria es algo que esperábamos desde hace mucho tiempo, ya que se trata de una trasposición de una directiva europea que en realidad debía haber sido aplicada en el régimen español hace más de tres años.

Estos son los puntos a tener en cuenta:

1. Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos. A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.

2. Respecto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago. La ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

3. Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. Si quieres amortizar deuda antes de tiempo, a partir de la entrada en vigor del nuevo texto podrás hacerlo en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación. Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

4.- Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley favorece el cambio ya que rebaja considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

5.- Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos, el banco tampoco nos va a pagar en situaciones como la actual, en que el euríbor está en valores negativos.

6.- La opción de que el cliente pueda saldar su deuda con la entidad bancaria entregando su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, no será obligatoria para los bancos. Estaba previsto que los distintos partidos políticos negociaran la inclusión de esta opción en la nueva norma, finalmente no ha sido así. Los nuevos préstamos no deberán incluir esta
alternativa de manera obligatoria.

7. Se refuerza la información precontractual, regulándose el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. La nueva ley obliga a los bancos, a enviar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto, y además se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios.

Algunos expertos dudan de que la nueva ley acabe totalmente con los abusos bancarios. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, pero permite su comercialización, eso representa una ventaja para el prestatario. Es una forma encubierta de seguir imponiendo la contratación de productos propios del grupo bancario (tarjetas, seguros).

La asociación de Usuarios de Bancos, ADICAE considera que la ley «mejora sensiblemente el proyecto inicial de Guindos» pero «se queda corta en la protección al consumidor».

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 29.032 el pasado mes de abril, cifra un 0,1% inferior a la del mismo mes de 2018, información ofrecida por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La concesión de hipotecas está relacionada con el efecto estacional, llevado por el proceso de normalización al que tiende el mercado, hay un signo de agotamiento propios de un menor crecimiento económico y de unas dificultades de acceso por parte de la población a la vivienda.

Esta nueva ley endurecerá las condiciones de las entidades bancarias a la hora de conceder una hipoteca. El nivel de concesión de hipotecas está muy lejos de los registros que vimos en los años 2006 y 2007, cuando de media se concedían más de 100.000 hipotecas al mes.

Tenemos que recordar la la explosión de la burbuja inmobiliaria del 2007 que todavía hay día de hoy vemos sus repercusiones en el tiempo, sobran viviendas, que en muchos casos están vacías en manos de los llamados fondos buitres, o de los mismos Bancos que desahuciaron y lo siguen haciendo en la actualidad, echando a familias enteras a la calle.

En España no hay ahorro suficiente para comprar viviendas, la mayoría que se está moviendo por empresas no nacionales, para invertir en los alquileres vacacionales que dan mucha rentabilidad. Prácticamente, no hay acceso a la primera vivienda.

El llamado cliente nacional agoniza con sueldos míseros, se han cargado la llamada clase media. Los jóvenes no compran. No compran viviendas, se basan en otro estilo de vida, que heredaran la vivienda, o mejor dicho las deudas de sus progenitores, porque la mayoría lo ponen a pagar en 40 años la hipoteca.

Hay que tener en cuenta que a día de hoy la cuantía NECESARIA PARA ADQUIRIR VIVIENDAS con hipoteca+impuestos, se puede situar de media ligeramente por encima del 60%. Cualquier comprador debe tener unos ahorros equivalentes a casi el 40% del  montante de la operación, incluyendo los gastos e impuestos.

Tenemos que despertar del letargo prolongado, la lucha dormida, que, durante muchas décadas, hemos sido unos zombis, guiados por intereses de la casta alta de la sociedad, tarde o temprano será la lucha del pueblo contra los bancos.

Las políticas tendrían que ser más a favor de promover leyes para que los ciudadanos tuvieran alquileres sociales, nos basamos en el modelo mediterráneo, en la posesión de la propiedad, deberíamos basarnos en el modelo escandinavo, anglosajón, de promover el alquiler. Los tiempos han cambiado y no podemos continuar con un modelo que nos llevó a la ruina, parece que no queremos aprender, eso siempre es lo que nos dicen, pero tampoco es así somos unos títeres en manos de poderes económicos que solo miran el dinero sin mirar a las personas.

Es bueno que la gente no conozca el sistema bancario y monetario, si no habría una revolución mañana por la mañana.” (Henry Ford)

 

Francisco José Castillo Navarro

Cofundador y Vicepresidente Asociación Española de Peritos Judiciales.
Cofundador y Vicepresidente Asociación de Tasadores y Peritos Judiciales de Mallorca.
Coordinador de la Plataforma Alquiler Digno Baleares.

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